Stank door ondergrondse container heeft invloed op de WOZ-waarde
Wanneer een woning dichtbij een ondergrondse container staat, heeft dat een waardedrukkend effect op de WOZ-waarde. Daarbij is van belang dat niet alleen de stankoverlast een probleem is. Rondzwervend afval is dat net zo goed. Het telkens maar weggooien van afval en het ledigen van de ondergrondse afvalcontainer zorgen verder voor geluidsoverlast. Die combinatie van factoren maakt dan ook dat sprake is van een behoorlijke waardedruk. Een bedrag van EUR 7.000 is dan ook te weinig om met de waardedruk van de ondergrondse container rekening te houden.
- Jurisprudentie
- 15 december, 2020
- Adam Bakker
Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft het volgende aangegeven:
‘Volgens de toelichting van de heffingsambtenaar is bij uitspraak op bezwaar uiteindelijk een waardedruk van € 7.000 in aanmerking genomen wegens geuroverlast van de ondergrondse afvalcontainer. Het Hof acht echter aannemelijk dat de ondergrondse afvalcontainer op de waardepeildatum meer overlast veroorzaakte dan geuroverlast alleen. Het is een bekend gegeven dat bij het legen van ondergrondse afvalcontainers de inhoud ervan niet altijd volledig in de vuilniswagen belandt, bijvoorbeeld doordat huisvuil niet op een geschikte wijze (in een afgesloten afvalzak) in de ondergrondse container wordt gedeponeerd of doordat een afvalzak is gescheurd. Het is niet onwaarschijnlijk dat hierdoor zwerfafval ontstaat, dat – door de wijze van lediging, waarbij de ondergrondse afvalcontainer met een grijparm hoog wordt opgetild – uiteindelijk deels in de achtertuin van belanghebbende belandt, ook al staat er een schutting als erfafscheiding. De daarvan ondervonden overlast is naar het oordeel van het Hof niet louter subjectief. Aannemelijk is dat ook een willekeurige derde dit als overlast zal ervaren. Bij een verkoop van de woning zou dit een factor kunnen zijn die in de verkoopprijs tot uitdrukking komt. Daarmee is niet aannemelijk gemaakt dat met een correctie van € 7.000 voldoende rekening is gehouden met de waardedruk wegens overlast van de ondergrondse afvalcontainer. Het betoog van de heffingsambtenaar dat uit de permanente marktanalyse niet het beeld naar voren komt dat de aanwezigheid van een ondergrondse afvalcontainer in de directe nabijheid van een woning leidt tot een significante waardedruk, is verder niet onderbouwd. Dat had wel op de weg van de heffingsambtenaar gelegen, gelet op de door belanghebbende gestelde en (deels) ook erkende overlast.’
Geschreven door
